Kako ne postati žrtva prevaranata i ne izgubiti stan
Miscelanea / / April 04, 2023
Ovi savjeti pomoći će vam da zaštitite svoju imovinu i zaštitite svoje starije rođake.
Knjigu Ernesta Aslanjana „Znam sve o tebi“ objavila je izdavačka kuća Bombora. U njemu detektiv na temelju vlastitog iskustva i dugogodišnje prakse iznosi metode zaštite života i informacija. Objavljujemo ulomak iz petog poglavlja o tome kako ne nasjesti na udicu prevaranata pri kupnji ili prodaji nekretnine.
Crni trgovci nekretninama
Probudio me zveckanje u ključanici. Netko je pokušao razvaliti vrata. Htio sam zvati policiju, istovremeno tražeći pri ruci nešto čime bih uzvratio. Ali na pragu se pojavila žena od oko 50 godina. Poslovno je ključem otvorila vrata i počela izuvati cipele. Izašao sam u hodnik - oči su mi bile sigurno pet rubalja od iznenađenja. „Jeste li vi Alexander? on pita. - Vrlo lijepo. Moje ime je Elena Pavlovna, sada ću živjeti ovdje. Bila sam potpuno u nedoumici: „U kom smislu? - Na najizravniji način. Imam i dokument”, i pokazala mi papir o zajedničkom vlasništvu. U ovom trenutku, ovo što se događa počelo me podsjećati na neki glupi film. Pročitao sam ovo pisanje. S druge strane. I dalje. Sve je bilo kako treba. Moskva, Novoostapovskaja ulica, 6. Moj stan.
Klijent, ugledan čovjek, vlasnik konzultantske tvrtke, sjeo je na stolicu ispred mene i ispričao ovu priču, gušeći se od indignacije.
“Mislio sam da je to neka greška. Imamo stan s mojom bivšom ženom. Sada čak nije ni u zemlji - otišla je poslovno na šest mjeseci u Austriju. Nije namjeravala prodati svoj udio - pa to je sto posto! Pogotovo bez upozorenja!
Prije nekoliko godina, on i njegova supruga prekinuti, ali zadržala dobar odnos i veliki prostrani stan u blizini centra, za dvoje. Kako kažu, ništa nije nagovijestilo nevolje. Ali tada je Aleksandar ipak nazvao svoju ženu i nije mu se svidjelo ono što je čuo.
Prije pet mjeseci podigla je kredit osiguran nekretninom i uredno je plaćala kamate. Ali na dan sljedeće uplate, iz nekog razloga, rečeno joj je da nije platila kredit na vrijeme, pa je stan prebačen na tvrtku za otuđenje. Evo ugovora, evo odluke suda. Dok je supruga bila u panici i nije se usudila reći bivšem mužu, nadajući se da će se sve nekako srediti, ljudi su se već uselili u stan.
"I misliš da je ovo kraj?" nastavi on. “Sljedećeg dana pojavilo se još štićenika. Četiri neka sportaša koji su sa sobom ponijeli nekoliko kofera i toliko sportske opreme, kao da će otvoriti teretanu u stanu. Stalno su vikali, ispuštali bučice, okupirali kupaonicu 3 sata. Naravno, prvo na što sam otišao odvjetnik. Ali pogledao je papire i rekao da je sve legalno. Kako se to dogodilo? Trebalo je hitno nešto odlučiti, razumijete, apsolutno je nemoguće živjeti u takvoj sredini. Pokušao sam uspostaviti kontakt - tražio sam da budem tiši. Na što je odmah dobio ponudu za zamjenu stana: “Vidite, teško nam je zajedno. Vi ste ozbiljna osoba, također vam ne želimo stvarati neugodnosti, pa hajde pronaći opciju koja će svima odgovarati."
Klijent spusti glavu na ruke i umorno protrlja oči.
“Iskreno, nisam to namjeravao prodati stan, koji je nedavno renoviran, ali sam se pitao što bi oni ponudili. I znate što - odmah su imali kupca koji je spreman platiti 20 milijuna. S obzirom da stan košta 25. “Ali hitno”, kažu. I ne traže 25% agencijske provizije, kako bi po dokumentima trebalo biti, nego svih 50%. Naravno, odbio sam. No nakon toga uvjeti života postali su još nepodnošljiviji. Općenito, u panici sam. Ne znam što da radim. Odvjetnici i policija ne vide corpus delicti. Jedna nada za tebe...
Koliko god situacija izgledala apsurdno, svakodnevno se s njom suočavaju deseci ljudi. Moj klijent je bio žrtva crnih trgovaca nekretninama.
Sve se događa prema dobro uhodanoj shemi: kupuju minimalni udio stambenog prostora i naseljavaju takozvane "profesionalne susjede": beskućnike, sportaše, vlasnike mačaka - one s kojima je nezgodno živjeti.
“Susjedi” dobivaju plaću za svaki dan proveden u stanu, a što je ovaj dan nepodnošljiviji, to bolje.
Namjerno idu goli, mogu napraviti skandal, napiti se, otvoriti prozore na -25, maknuti WC, navodno za popravke. Ništa od ovoga nije zločin policija nećeš se prijaviti. Ali nakon nekog vremena, vlasnik stana je jednostavno spreman popeti se na zid od takvog nereda. Tada “susjedi” nude razmjenu. Čudno, neprikladno. No, osoba dovedena do potpune emocionalne iscrpljenosti može učiniti bilo koju nelogičnu radnju, samo da se riješi izvora stresa.
Čini se da bi policija trebala intervenirati, budući da svi znaju za takve sheme. Ali nije to tako jednostavno. U građanskopravnim odnosima, ako je čisto pravno sve učinjeno ispravno, vrlo je teško dokazati da je riječ o prijevari.
Pa ipak, nešto se može učiniti.
Klijent i ja odlučili smo osigurati da se ugovor o otuđenju proglasi nevažećim. Uostalom, bivša supruga je imala sve čekove o uplatama za Kreditna, korespondencija s menadžerima, bankovni izvodi - to je praktički jamstvo da će se moći dokazati ispravnost. Stoga uvijek čuvajte sve papiriće – jednog dana vam mogu dobro doći.
Tvrtka vjerovnik je tvrdila da nije dobila novac i da je sve urađeno po zakonu. Ali ako je situacija s raskidom ugovora bila namještena, onda je to već članak 159, dio 4 Kaznenog zakona Ruske Federacije - “Prijevara, učinjeno od strane organizirane skupine ili u osobito velikim razmjerima, ili koje ima za posljedicu lišenje prava građanina na stanovanje prostorije." Usput, do 10 godina zatvora.
Kao rezultat toga, uspjeli smo dokazati da je plaćanje izvršeno na vrijeme, a to što navodno nije stiglo do tvrtke vjerovnika uopće nije kriva bivša supruga klijenta. Sud je proglasio transakciju nevažećom, stan je vraćen vlasnicima, a protiv prevaranata je pokrenut kazneni postupak. Ali njihova sudbina više nije naša povijest.
Kako izbjeći da postanete žrtva prijevare
Kupnja/prodaja zajedničke nekretnine
Tko najčešće posjeduje dionice nekretnina? Supružnici ili rođaci. Zamislite: muž, žena, težak brakorazvodni postupak. Nije uvijek moguće zadržati zdrav razum. Mnogi djeluju na temelju emocija: strasti ključaju, suđe se razbija, žeđ za osvetom vrije. I, naravno, želim se riješiti imovine, iako za novčić, ali samo da raskinem sve veze s bivšim suprugom. I konačno si uništiti život.
Ako je ovaj opis sličan vašoj životnoj situaciji, prvo što trebate učiniti je kontaktirati bivšeg vlasnika dionica. Ostavite emocije i neprijateljstvo, usredotočite se na zaštitu svojih interesa. Da, morate neko vrijeme "gurati" ponos. Ali ovo je najkraći način da se prevaranti ostave u zraku.
Naravno, osoba koja vas je namjerno uvela u takvu zamku vjerojatno neće biti željna pomoći. Ali jedno su strasti, a sasvim drugo Kazneni zakon.
Prema zakonu, prilikom prodaje udjela u stanu vlasnik prije svega mora ponuditi kupnju drugom vlasniku. I to ne riječima, nego pisanim putem. Ako nema odgovora, ponudite ponovno. I tek ako je odgovor negativan ili drugi put nema reakcije na ponudu, možete prodati. Regulatorni okvir je članak 250. Građanskog zakonika Ruske Federacije.
Ako vam se u glavi pojavila misao: "Pa, možete podići cijenu, tada će osoba sigurno odbiti", ne, to je nemoguće. Ako je vaš iznos neadekvatan u odnosu na tržište, to će pokazati neovisno ispitivanje i transakcija će biti proglašena nevažećom.
Ne znaju svi za to.Upravo nepoznavanje prava i obveza ljude često dovodi u zbunjujuće i problematične situacije.
Ali unaprijed upozoren je unaprijed naoružan.
Ispada da u slučaju prodaje udjela imovine sve nije tako strašno. Opskrbljujemo se strpljenjem, dobrim odvjetnikom i tražimo pravdu. Puno je teže ako suvlasnik svoj udio nije prodao, nego izdao ugovor o donaciji. Nema potrebe o tome obavijestiti drugog vlasnika. Jedina opcija za povrat stambenog prostora u ovom slučaju je dokazati da je transakcija fiktivna.
Kako ne kupiti stan na "crno".
- Radite samo s pouzdanim trgovcima nekretninama. Odaberite preko prijatelja, poznanika i njihovih poznanika, potražite recenzije na internetu.
- Pažljivo proučite i još jednom provjerite sve dokumente. Sam ugovor, potvrde o uknjižbi stambenog prava, ugovori o darovanju, kupoprodajni ugovori, potvrde o pravu nasljedstvo, odluke i rješenja suda, podaci o putovnici.
- Saznajte imaju li prodavači maloljetnu djecu i gdje ih otpuštaju. Ovo je jedna od najčešćih pogrešaka - uostalom, dijete službeno ne može ostati bez mjesta stanovanja. Ako za to saznaju organi starateljstva, upisat će to u posljednjem mjestu upisa - to jest u vašem stanu.
- Provjerite vjerodostojnost opće punomoći ako je transakcija izvršena prema njoj. Ovo je također uobičajena zamka. Provjerite je li punomoć prava, i što je najvažnije, da nije istekla u trenutku transakcije. Da biste to učinili, možete se obratiti javnom bilježniku koji je izdao takvu punomoć.
Postoje zamke.
Prvo, stan se može uknjižiti na nesposobnu osobu: psihički bolesnu osobu, starca s demencija. Takvu punomoć je lako poništiti, što automatski znači da je transakcija obavljena nezakonito.
Drugo, to bi mogla biti prijevara. Jedna osoba izda punomoć drugoj, a zatim je opozove. Od prvog kupujete stan preko punomoći, nakon čega vam drugi, već na sudu, poništava kupoprodajni posao. Prema dokumentima, stan će postati njegovo vlasništvo, ali vam nitko neće vratiti novac. Ne, sud će, naravno, obvezati "prodavača" da vam isplati cijeli iznos, ali ako on nema novca na svojim računima, maksimalno što se može učiniti je otpisati postotak njegove plaće u vašu korist. A to može trajati godinama. Recimo 10.000 rubalja mjesečno - što mislite, koliko brzo ćete "povratiti" cijeli iznos?
- Zatražite izvadak iz Jedinstvenog državnog registra prava na nekretnine. Potvrda o vlasništvu nije uvijek jamstvo legitimne transakcije. Stan se može nametnuti uhititi ili zabrana trgovine. Podaci o tome, kao io zakonskom vlasniku stana u vrijeme transakcije, bit će prikazani izvatkom iz USRR-a.
- Nemojte kupovati nekretninu ako ju je vlasnik naslijedio i od tada nisu prošle tri godine. U tom razdoblju iznenada najavljeni rođaci mogu polagati pravo na nju.
Kako ne izgubiti vlastiti stan
Čini se da je ovdje sve jednostavno - na kraju krajeva, imovina je već vaša. Ipak, ima dovoljno žrtava od “mudraca” koji znaju rupe u zakonu. Zato:
- Opću punomoć izdajte samo kada je to stvarno potrebno. Štoviše, bez mogućnosti preraspodjele trećim osobama i s ograničenim rokom valjanosti.
- Nikada nikome ne dajte originalne dokumente. Uvijek možete napraviti kopije i ovjeriti ih bilježnik Ti papiri imaju istu valjanost kao i originali.
Jednostavan životni hack
U zakonu "O državnom upisu prava na nekretnine" u članku 9 (str. 3, str. 1) piše da se podaci o zabrani državne registracije prava mogu unijeti u registar bez osobnog sudjelovanja nositelja autorskog prava. Odnosno, nitko neće učiniti ništa s vašim pravom vlasništva ako niste osobno prisutni transakciji. Dakle, možete podnijeti zahtjev Rosreestru za takvu zabranu - i mirno spavati.
Doživotna renta
Prije nekoliko godina priča o Mariji Batalovoj uzburkala je internet, a suđenje još uvijek traje. Likovi: Mikhail Tsivin i njegova supruga Natalya Drozhzhina prijatelji su obitelji Batalov. Marija, kći Alekseja Batalova, dijagnosticirana cerebralna paraliza. Nesposobna je i ne može se kretati bez invalidskih kolica. O njoj se brine majka, supruga pokojnog glumca - Gitana Arkadjevna.
Nakon što je Aleksej Vladimirovič napustio ovaj svijet, obitelj Tsivin-Drozhzhin nastavila je upravljati njegovim fondom. Organizirali su filmske festivale u spomen na preminule talente, izložbe, događanja. A ujedno su s njegovom kćeri Marijom potpisali ugovor o doživotnom uzdržavanju prema kojem je tada sva imovina - dionice u velikom stanu nasuprot Kremlja, kopejka u centru i druge atraktivne nekretnine - primljene Oni.
Što je doživotna renta
Doživotni najam stana je u principu vrlo zgodna i dobra opcija za usamljene stare ljude i osobe s invaliditetomkoji se ne mogu brinuti sami za sebe. To izgleda ovako: osoba kojoj je potrebna njega odabire pomoćnika za sebe. Nije važno gdje ga nalazi: to može biti susjed, prijatelj, poznanik, bilo koja osoba kojoj je spreman vjerovati. Zadatak pomoćnika je brinuti se o vlasniku stana, plaćati komunalni stan, a istovremeno plaćati mjesečnu najamninu dok je vlasnik nekretnine živ ili dok je ugovor na snazi. A nakon smrti vlasnika, ovaj pomoćnik uzima stan za sebe. Za mnoge samce ovo je najbolji način da prožive svoje dane, mjesece ili godine.
Prednosti ugovora o doživotnoj renti: obje strane su na dobitku, svi su zadovoljni. Vlasnik stana prima skrb, mjesečnu naknadu, ne razmišlja o tome stambeno-komunalne djelatnosti. Kupuju mu hranu, kuhaju, čiste - općenito, uspostavljaju normalan život. Pa obveznik najamnine na kraju ostaje pri nekretnini. Postoje i nedostaci: ako uvjet mjesta stanovanja nije naveden u ugovoru, vlasnik stana može se odjednom naći na ulici. Ova imovina neće prijeći na nasljednike. Pa, prilikom raskida ugovora vlasnik će morati vratiti sav novac koji mu je plaćen kao najamnina.
Sve mane koje sam naveo nisu mane. doživotna renta kao takav, nego prije zamke takvog ugovora. Dakle, kada ga potpisujete, morate biti vrlo oprezni.
Ali ako se napadač umiješa u slučaj, stvari ne postaju tako ružičaste. Da, brine se, ispunjava sve svoje dužnosti. “Što mogu kupiti u apoteci, Valentina Ivanovna? Možete li donijeti naranče? Da ti kupim nove papuče - u ovim tamo već je rupa. I čini se da sve ide kao i obično, vesela je Valentina Ivanovna. Ali nakon 2-3 mjeseca, osoba ponudi da potpiše račun za troškove kućanstva ("Što nije u redu, vodit ćemo evidenciju do zadnje lipe”), što je zapravo punomoć za raspolaganje nekretnina. Valentina Ivanovna ima 90 godina - što ona razumije? Nakon toga prevarant raskida ugovor o najmu i izbacuje umirovljenicu iz vlastitog doma.
Otprilike na taj način obitelj Batalov izgubila je ne samo svoju imovinu (a ukupno je oko 100.000.000 rubalja), već i novac. Nitko zapravo nije shvaćao zašto je Mariji uopće trebala doživotna renta - obitelj ima sredstava da unajmi medicinsku sestru, a majka Gitana Arkadjevna uvijek se brinula o njoj.
Ali pokazalo se kako se dogodilo. Na kraju se za situaciju zainteresiralo tužiteljstvo i otvorilo slučaj u interesu Mary.
U nekom trenutku smo se i mi uključili i počeli dio po dio odmotavati ovu priču. Dokazali su da supružnici Drozhzhina-Tsivin nisu plaćali stanarinu - nisu imali ni jednog ček, niti jedna izjava s potvrdom. No, troškovi prevaranata uključivali su vrhunsku kozmetiku, račune u restoranima, skupe proizvode i vina. Sve ono na što osoba s cerebralnom paralizom jednostavno ne troši novac. Marija je sama kupovala lijekove. Dalje više. Ovi “Lisica Alice i mačak Basilio” pronašli su još dosta stanova: Mihail Tsivin ima sedam, Natalya Drozhzhina deset. Dobro za umirovljenike? I svi su, naravno, primljeni po ugovorima o doživotnoj renti, scenarij se ponavljao iznova i iznova.
Postupak je trajao više od godinu dana, Drozhzhina je podnio protutužbu, sud je poništio ugovor o najmu i vratio nekretninu Batalovima, čak im je odlučio isplatiti novčanu odštetu. Na kućištu ima dovoljno pokreta za cijeli roman. Ali još uvijek nema glavne odluke - hoće li supružnici prevaranti u zatvor? I uostalom, mogli su se snaći na samom početku sporazumom o nagodbi, sve dok nisu zazvučale velike riječi "zatvor", "članak 159. Kaznenog zakona Ruske Federacije" i druge strahote. Ali oni su odabrali put najvećeg otpora.
Što učiniti da ne dođete u istu situaciju
Obično su žrtve takvih prijevarnih shema socijalno ugrožene osobe: mentalno bolesni, skloni ovisnosti, invalidi ili stari umirovljenici o kojima se nema tko brinuti. Usamljenoj osobi bez veza i velikog novca teško je dokazati svoj slučaj na sudu i vratiti pravo na imovinu.
Prevaranti moraju odnekud dobiti informaciju da, kažu, u kući broj 48 živi starac, nema djece i unučadi, samo njegov stan - “treba uzeti”.
Ovdje postoje tri mogućnosti.
- Informacije najčešće "cure" od nesavjesnih socijalnih radnika. Na primjer, u Odjelu za socijalnu sigurnost, osobi s invaliditetom dodjeljuje se asistent. Redovito dolazi u svoju kuću, radi što treba. I pritom pita - što i kako, ima li rodbine, "kako divan stan imaš." Čim shvati da je ovaj invalid zgodna žrtva, informacija će otići prevarantima. Naravno, nisu svi socijalni radnici takvi. Ali uvijek morate biti oprezni.
- Ponekad se i sami napadači bave potragom: prate, na primjer, starca - posjećuju li ga rođaci? Pregledaju ulazna vrata, prozore i balkon - ako su stari i pohabani, onda čovjek nema novca za popravke, ili barem nekoga tko bi mu pomogao. Nakon što identificiraju žrtvu, prevaranti se dodvoravaju - mogu se predstaviti dobrovoljci, dobri susjedi. A onda razgovor nenametljivo skrene na doživotnu rentu.
- Prevaranti često u slučaj uvlače javne bilježnike. Pretpostavimo da se uljez oženi jednom alkoholičarkom. Lemi ga još više, a onda navlači na sebe darovnica za stan. Normalan bi bilježnik odmah primijetio da je predmet nečist. Njihov je posao procijeniti adekvatnost osobe prilikom potpisivanja važnog dokumenta i potvrditi legitimnost transakcije. No za određenu naknadu neki postaju vrlo nepažljivi i "ne primjećuju" očite stvari.
Ako imate rođaka koji bi hipotetski mogao postati žrtva takvih prevaranata (stariji, nemoćni i vlasnik stana), zaštitite ga. Pogotovo ako s njim ne možete biti u kontaktu 24/7, živite u drugom gradu i on je dugo sam.
Koje mjere je potrebno poduzeti:
- Uspostaviti zabranu registracije transakcija sa stanom bez osobnog sudjelovanja vlasnika. Kao što sam rekao, za ovo morate napisati prijavu Rosreestru. To možete učiniti u bilo kojem MFC-u ili na svom računu na web stranici Rosreestra. rosreestr.ru (ako imate digitalni potpis). Nakon toga ovu nekretninu više nitko neće moći prodati, pokloniti, staviti pod hipoteku ili iznajmiti, osim samog vlasnika. Čak i uz ovjerenu punomoć, što je posebno vrijedno. Zabrana se može postaviti na bilo koju nekretninu - stan, sobu, garažu, zemljište. Na isti način moguće je ograničiti mogućnost transakcije udjelom imovine – nije potrebno posjedovati svu nekretninu nepodijeljeno.
- Ograničiti sposobnost starije osobe. Ako vaš stari djed ne može adekvatno percipirati stvarnost i općenito slabo razumije što se događa, neka mu se prizna ograničena poslovna sposobnost - putem suda. Obavezno je provesti forenzičko-psihijatrijski pregled, prema njegovim rezultatima sudac će procijeniti stupanj mentalno zdravlje osoba. U slučaju ograničenja poslovne sposobnosti, sva prava su pridržana, ali on će moći obavljati sve ozbiljne transakcije (uključujući nekretnine) samo uz pisani pristanak povjerenika. Imenuje ga sud ili organ starateljstva.
- Podijelite imovinu na udjele - neka vama ili nekoj drugoj bliskoj i pouzdanoj osobi pripada neki uvjetni dio. Dovoljno je uknjižiti 1⁄4 stana na nekog drugog da bi ga zaštitili od bespravne prodaje. Prevarant neće sklopiti posao bez pristanka svakog vlasnika. A ako i jest, onda se lako može prepoznati kao nezakonito - na kraju krajeva, vlasnik udjela ima pravo prvenstva kupnje.
Ako vi ili vaš srodnik ipak svjesno namjeravate potpisati ugovor o doživotnoj renti, pobrinite se da u njemu stoji:
- Živjeti čovjeka u vlastitom životnom prostoru da ga se ne može izbaciti na ulicu.
- Način na koji će se obračunavati najamnina - iznos, učestalost, podaci o računu. Ako novac ne dođe, takav je ugovor lako raskinuti.
Knjiga “Znam sve o tebi. Kako prozreti ljude i izvući se iz teških situacija koristeći se iskustvom slavnog detektiva može poslužiti kao udžbenik o sigurnosti. Naučit će vas predvidjeti postupke ljudi, izbjegavati prevarante, kazniti beskrupuloznu alimentaciju i još mnogo toga.
Kupite knjiguPročitajte također📌
- Kako provjeriti najmoprimca za iznajmljivanje nekretnine bez problema
- Kako iznajmiti stan i ne postati žrtva prevaranata
- 10 trikova prevaranata na koje čak i pametni ljudi padaju