Kako kupiti stan koji je već pod hipotekom

Je li moguće kupiti stan koji je već pod hipotekom

Banka zalaže hipoteku za stanovanje - to je zapisano u Jedinstvenom državnom registru nekretnina. Vlasnik ne može obavljati transakcije s takvim stanom bez odobrenja hipotekarnog vjerovnika: Rosreestr jednostavno neće registrirati prijenos vlasništva. Ali to ne znači da ne možete prodati ili kupiti hipoteku na nekretninama. Samo što će sam postupak biti malo složeniji i duži.

Zašto prodavati stan koji ima hipoteku

Ako je stan bankom otišao putem suda jer je vlasnik dužan na zajmu, tada ga financijska institucija prodaje na javnoj dražbi. Kad se sam vlasnik odluči na prodaju hipoteke, potencijalni kupci mogu na to sumnjati. Imati hipoteke postoji reputacija ropstva, čiji se okovi mogu odbaciti samo posljednjom uplatom. Ako osoba proda stan, nešto nije u redu s njim ili sa stanom, neki vjeruju.

Zapravo može biti milijun razloga. Vlasnik se zbog dolaska u obitelj odlučio preseliti u drugi grad zbog posla ili u veći stan. Supružnici se razvode, žele otplatiti dug i podijeliti novac za hipotekarni stan. Zajmoprimac je promijenio financijske prilike, ne može se nositi s zajmom i želi ga vratiti prije nego što situacija postane nepopravljiva.

Naravno, razlog može biti nešto neugodno: krov prokišnjava, na ulazu je skladište droge, a društvo za upravljanje skuplja toliko novca kao da zimi posipa pločnike kristalima Swarovski. Ali od takvih rizika niste osigurani ni kada kupujete stan bez hipoteke - samo trebate provjeri sve.

Sada u Rusiji gotovo polovicaImenuje se udio hipotekarnih transakcija sa stanovanjem u Rusiji transakcije nekretninama odvijaju se uz sudjelovanje hipoteke. Tako će na tržištu biti više stanova s ​​hipotekom.

Je li isplativo kupiti stan koji je već pod hipotekom

Kada banka proda stan dužnika na javnoj dražbi, može se očekivati ​​znatan popust. Za financijsku instituciju ovo je nebitna imovina, pa se pokušava riješiti jednostavnim vraćanjem vlastite imovine.

Kad vlasnik prodaje kuću, ne može se očekivati ​​neobično povoljna cijena. Ali još uvijek može baciti malo - zbog nepotrebnih problema i motiviranja za kupnju stana s opterećenjem.

Kako kupiti stan uz hipoteku

Ovisno o uvjetima, stan možete kupiti na različite načine.

Otplatom hipoteke tijekom transakcije

Uvjeti: transakcija se provodi uz suglasnost banke u kojoj je trenutni vlasnik izdao hipoteku; kupac kupuje predmet za gotovinu.

Najsigurnija shema. Štiti sve strane u transakciji: kupca, prodavatelja i banku. Pogledajmo primjer.

Na prodaju je stan za 3 milijuna rubalja. Banka daje suglasnost za transakciju i određuje iznos preostalog duga - 500 tisuća rubalja. Za izračun se koriste dvije stanice. Prije potpisivanja ugovora o kupoprodaji u njih je položen novac kupca: 500 tisuća u jednom i 2,5 milijuna u drugom.

Dokumenti za ćelije propisuju tko i kada može podizati račune. Ako je ugovor o kupoprodaji potpisan, a prijenos vlasništva registriran kod Rosreestra, banka će to moći uzmi svojih 500 tisuća iz jedne ćelije, prodavač - 2,5 milijuna iz druge, a kupac - hipoteku za povlačenje tereta. Ako posao ne uspije, kupac će vratiti svoja sredstva, a u ostatku se ništa neće promijeniti.

Ponekad se sredstva za zajam mogu položiti ne putem ćelije, već izravno u banku, ali financijska institucija je u svakom slučaju aktivno uključena u proces.

Uz ustupanje duga

Uvjeti: transakcija se provodi uz suglasnost banke, kupac kupuje stan pod hipotekom od iste banke.

Kupac podnosi banci zahtjev za hipotekom kao da kupuje bilo koji stan. Postupak odobrenja bit će sličan i potrajat će približno isto vrijeme. Budući da će nakon kupnje postati dužnik, financijska institucija će provjeriti njegovu solventnost i odlučuje, je li spreman da ga vidi kao svog klijenta.

Ovdje se, uz ugovor o kupoprodaji, zaključuje i ugovor o ustupanju prava potraživanja za stari zajam ili novi ugovor o zajmu između banke i kupca. Teret u Rosreestr uklanja se i nameće se novi upisom prava sljedećeg vlasnika.

Tatiana Trofimenko, vodeća pravnica, Europska pravna služba

Ova je shema također prilično sigurna.

Uz prijevremenu otplatu hipoteke na račun kupca

Uvjeti: banka se ne slaže s prodajom stana, kupac stan kupuje za gotovinu. Ili kupac uzima kredit kod druge banke.

U tom slučaju kupac vraća zajam. Sukladno tome, trebao bi imati na raspolaganju iznos jednak ostatku duga. Stranke zaključuju preliminarni ugovor o prodaji i kupnji stana prema kojem se novac prenosi prodavaču za zatvaranje hipoteke. Tada se iz stana uklanja teret, a zatim se stanovanje prodaje kao nekretnina bez kolaterala.

Ova je opcija za kupca rizičnija, jer se novac prenosi prema sporazumu koji ne podliježe registraciji kod Rosreestra.

Tatiana Trofimenko, vodeća pravnica, Europska pravna služba

U teoriji, prodavatelj može odbiti registrirati ugovor o kupoprodaji kod Rosreestr. Kupac će od njega moći dobiti novac, ali samo putem suda.

Što pamtiti

• Možete kupiti stan koji je već pod hipotekom.
• Mora se provjeriti na isti način kao i kućište bez tereta.
• Sigurnije je kupiti stan uz suglasnost banke i uz njezino sudjelovanje.