Iznajmljivanje, preprodaja i fondovi: 7 načina da zaradite novac na nekretninama

1. Iznajmiti stan

Metoda je jednostavna, ali važno je djelovati unutar zakona. Prvi korak je ugovor. Za dugoročni i dnevni najam treba zaključitiGrađanski zakonik Ruske Federacije. 35. poglavlje Iznajmljivanje stana pisani ugovor s poslodavcem. Ovo je radi zaštite financija i imovine u slučaju da stanar ošteti namještaj ili počne oslobađati stan bez vašeg znanja. Bez ugovora teško će se raspravljati i tražiti odštetu. Još jedan način da se financijski osigurate - uzetiGrađanski zakonik Ruske Federacije. Članak 329 Načini osiguranja ispunjenja obveza novi zakupci imaju polog te u ugovoru navedite u kojim slučajevima se iznos ne vraća zakupcu.

Druga važna točka su porezi za iznajmljivanje stana. PojedinciČlanak 224. Poreznog zakona. porezne stope platiti 13%, IPČlanak 346.20 Poreznog zakona Ruske Federacije. porezne stope pojednostavljeno - 6%. Ako se to ne učini, postoji rizik od finoPorezni zakon Ruske Federacije, članak 122. Neplaćanje ili nepotpuno plaćanje iznosa poreza (pristojbe, premije osiguranja) — od 20 do 40% iznosa neplaćenog poreza. Ne otpušta sam dug.

Iznajmljujem pravi i potpuno plaćen stan, te stan kupljen hipotekom. Ali moramo uzeti u obzir potražnju na tržištu nekretnina i stope banaka. Recimo, ako cijena najma padne za 4%, a hipoteka pojede još 3% godišnje od prinosa, možete biti u minusu. To je osobito istinito sada, jer su cijene nekretnina i stope hipotekarnih kredita naglo porasle u proljeće.

2. Organizirajte podzakup iznajmljenog smještaja

Površina koju ste iznajmili može biti ponovno polagatiČlanak 615. Građanskog zakonika Ruske Federacije. Korištenje iznajmljene nekretnine drugoj osobi. U tom slučaju nećete morati kupiti stan, ali je važno dobiti suglasnost vlasnika i to popraviti u primarnom ugovoru o najmu.

Ovdje možete zaraditi na dva načina:

1. Iznajmljujem dio prostora. Recimo da iznajmite dvosobni stan i smjestite još jednu osobu u slobodnu sobu.
2. Iznajmljivanje zakupljenog prostora za vrijeme odsutnosti. Pronađite privremenog stanara za smještaj za odmor ili poslovno putovanje.

Osim toga, trošak podzakupa može biti povećan zbog nepostojanja obveza. Glavni najmoprimac je i dalje vlasniku odgovoran za stanje nekretnine i pravodobno plaćanje, a podstanar se o tome ne treba brinuti.

Za sigurnost je također važno sklopiti ugovor sličan onom koji se sastavlja kod iznajmljivanja stambenog prostora. Jedini novi uvjet je da rok važenja ovog dokumenta ne može premašiti uvjete primarnog.

3. Investirajte u poslovne nekretnine

Nije potrebno potrošiti desetke ili stotine milijuna, a možda čak i milijarde rubalja da biste otvorili trgovački centar ili stan u prizemlju pretvorili u trgovinu ili kafić. Možete ulagati u komercijalne nekretnine s relativno malim iznosom pri ruci putem zajedničkih fondova (UIF-ova). Oni prikupljaju sredstva od ulagača i ulažu ih, au zamjenu sudionici fonda dobivaju udio - vrijednosni papir kojim se potvrđuje vlasništvo. Uzajamni fondovi mogu poslovati s različitom imovinom - dionicama, obveznicama, poslovnim i, zapravo, komercijalnim nekretninama.

Ovisno o likvidnosti imovine, odnosno mogućnosti njezine brze prodaje, investicijski fondovi su otvoreni, intervalni, zamjenski i zatvoreni. Nekretninski fondovi najčešće su samo zatvoreni: vrlo je jednostavno kupiti udjele u bilo kojem trenutku u bankarskim aplikacijama, ali ih otplatiti nakon zatvaranja (rokovi su odmah naznačeni). Ranije od planiranog datuma iz fonda će biti moguće izaći samo preprodajom udjela drugoj osobi.

Prinos ovdje osigurava promjenu vrijednosti udjela: raste zajedno s cijenom nekretnine i naknadama od stanara. Učestalost isplata ovisi o strategiji zatvorenog zajedničkog fonda:

• Ako fond ulaže u poslovne nekretnine u izgradnji, dobit će biti moguće ostvariti tek nakon njihovog puštanja u pogon. Dok se udio ne proda, novac neće biti stavljen na račun.
• Ako fond kupuje gotove nekretnine, dioničari dobivaju privremeni prihod od najma svakog tromjesečja. Nema potrebe čekati otkup udjela za ostvarivanje prihoda. Ugovori sa zakupcima sklapaju se na dugo razdoblje (od 5 do 15 godina), što osigurava stabilnost plaćanja.

U svakom slučaju, nakon zatvaranja fonda, imovina se prodaje, a novac se raspoređuje među ulagačima. Iznos početnog depozita povećava se zbog dobiti od povećanja cijena objekata.

U ovom načinu zarađivanja postoje rizici. Na primjer, prijevremeni izlazak stanara ili pad tržišne vrijednosti nekretnine mogu utjecati na profitabilnost. Da bi dionica bila stabilna, prije kupnje morate pažljivo proučiti uzajamni fond: provjeriti njegovu povijest, recenzije, vidjeti s kojim klijentima radi.

4. Preprodati "ubijeni" stan

Na sekundarnom tržištu nekretnina ima dovoljno stanova s ​​lošim popravcima, hitnim komunikacijama ili pravnim kršenjima. Zbog problema, njihova je cijena obično niska - čak i ako je lokacija dobra, a snimka impresivna. Na takvim nekretninama možete zaraditi ako uklonite sve nedostatke i stavite ih na prodaju po tržišnoj cijeni.

U ovom slučaju morate unaprijed procijeniti svoje mogućnosti i stupanj problematičnosti stana. Da biste ga doveli u atraktivan izgled, morat ćete potrošiti energiju, uložiti u završne materijale, vodoinstalaterske usluge, unajmiti odvjetnika i urediti dokumente. Osim toga, morate brzo djelovati nakon kupnje: postoji rizik da će tijekom popravka i rješavanja drugih problema tržišna vrijednost stambenog prostora pasti i izbrisati sve potencijalne koristi.

5. Kupite stan u kući u izgradnji

U fazi izgradnje stan košta manje, a kada je stan spreman, možete ga preprodati skuplje i dobiti na razlici u cijeni. U tom slučaju sklapa se ugovor o dionici - stečenaSavezni zakon br. 214-FZ od 30. prosinca 2004. „O sudjelovanju u zajedničkoj izgradnji stambenih zgrada i drugim nekretninama i o izmjenama i dopunama pojedinih zakonodavnih akata Ruske Federacije Federacija". Članak 4 Ugovor o sudjelovanju u zajedničkoj izgradnji imovinska prava, a ne sam stan. Da biste izbjegli probleme s programerom, morate se unaprijed pobrinuti da tekst dokumenta ukazuje na uvjete puštanja u pogon, uvjete za predaju ključeva i uvjete za naknadu. S potonjim će biti lakše riješiti probleme ako se konačni stambeni prostor pokaže drugačijim od onog navedenog u ugovoru u pogledu snimanja ili drugih uvjeta.

Osim toga, prije kupnje važno je pažljivo razmotriti povijest i ugled programera - inače postoji rizik od dugotrajne gradnje ili samo dobivanja neuspješnog stana. Da biste to učinili, morate proučiti dokumente na web stranici programera, probiti ih Jedinstveni informacijski sustav stanogradnje i kartoteka arbitražnih predmeta, kao i čitanje recenzija kupaca.

6. Uložite u vrijednosne papire osigurane hipotekom (MBS)

Hipotekarni vrijednosni papiri - obveznice, proizvedenoSavezni zakon "O hipotekarnim vrijednosnim papirima" od 11. studenog 2003. N 152-FZ banke. Shema rada je sljedeća: klijent banke od njega uzima novac za kupnju nekretnine, a banka izdaje vrijednosne papire na isti iznos i šalje ih na burzu, gdje ih kupuju investitori. Banka u ovom slučaju dobiva nadoknadom sredstava utrošenih na izdavanje kredita, a investitor dobiva zajamčeni prihod: dobit je fiksna i kaplje jednom kvartalno ili šest mjeseci od kamata koje banka plaća povjerilac.

Glavni nedostatak ove metode je dugoročnost: polog možete podići tek nakon što je hipoteka u cijelosti plaćena, a to su obično desetljeća. Osim toga, postoji rizik da zajmoprimac uopće neće moći platiti hipoteku. Ali iznos depozita može biti bilo koji: stvarno je kupiti ICB za 1.000 rubalja. I prodaju se na burzama - ne morate nigdje ići i komunicirati s trećim stranama da biste kupili.

7. Kupite programske obveznice

Graditelji sada ne mogu koristiti sredstva dioničara za izgradnju novih kuća - novac je na escrow računima. I trebaju im sredstva, tako da osloboditiVrijednosni papiri umjesto cigli: što trebate znati o programskim obveznicama / RBC obveznice: investitori ih kupuju, odnosno daju sredstva za realizaciju projekata, a developer zatim vraća novac, ali s kamatama.

PrinosKoličina plasiranih obveznica developera u Rusiji gotovo se udvostručila tijekom godine / TASS ovdje je visoka - 10-15%, ali postoji mnogo rizika. Na primjer, ako se smanji potražnja za stanovima u novim zgradama, prodajne brojke tvrtki će pasti - neće biti novca za plaćanje kamata.